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ACQUISITION DE PARTS DE SCPI A CREDIT : LES AVANTAGES Les sociétés civiles de placement immobilier relèvent du même régime fiscal que l’immobilier en direct, celui des revenus fonciers.
Les revenus encaissés par ces sociétés sont taxés (après déduction de certaines charges comme les intérêts d’emprunt, travaux ...) au taux marginal d’imposition du porteur de parts de SCPI.
Or, pour 2013, une nouvelle tranche marginale d’imposition à 45% a été créée pour les revenus annuels supérieurs à 150 000 euros.
Crédit in fine ou amortissable
Face au durcissement de la fiscalité, l’épargnant a tout intérêt à financer son acquisition à crédit : il pourra déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée. La fiscalité du porteur de parts est réduite pendant toute la durée de remboursement de son crédit.
Les particuliers peuvent choisir le type de crédit qu’ils veulent (in fine ou amortissable).
Crédit In fine : le remboursement du capital s’effectue à la fin du prêt, les mensualités ne servant qu’à payer les intérêts. Si l’on dispose d’un capital de départ, de revenus fonciers importants et si l’on a une tranche marginale d’imposition élevée, ce type de prêt est à privilégier. Le capital de départ pourra être investi dans un placement sans risque tel que l’assurance vie en euros.
Crédit amortissable : l’emprunteur rembourse chaque mois une part du capital et les intérêts.
Pour bien acheter à crédits des parts de SCPI :
Il faut des taux d’emprunt suffisamment bas et des rendements élevés des SCPI qui couvrent des mensualités de l’emprunt.
Actuellement les rendements des SCPI sont à un niveau supérieur au taux de crédit, ce qui permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Le montage SCPI à crédit est donc en soi un bon outil de défiscalisation.
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